近年來透過政府主管機關大力推動及媒體大量報導，「都市更新」已成為每個人耳熟能詳的名詞，但對於都市更新及其內容、來源、目的等資訊卻付之闕如，以下即針對何謂都市更新進行簡單介紹與說明。
「都市更新條例」於民國87年11月11日公佈實施距今已有十餘年的時間，期間除了民國88年因921大地震引用此條例進行重建工作之外，直到近幾年業界才逐漸熟悉並加以運用，不過僅作為土地開發手段之一且以小規模開發為主。
依據「都市更新條例」所定的程序，在都市計畫範圍內，以公共利益為前提，為我們的居住環境，帶來全面的改善，其處理方式有三種。
針對窳陋、老舊、衰敗的地區，透過政府與私人團體的努力，擬定再發展計畫，並經由專家學者審議核定，辦理拆除重建、整建或維護，以達復甦都市機能、改善居住環境、提升房地產價值。

• 重建：拆除原有建物重新蓋成新建物。
• 整建：建築物之改建、修建或充實其設備。
• 維護：加強更新範圍內之土地使用及建築管理。

參與都市更新者有土地所有權人、合法建物所有人、相關權利人以及實施者等四者，其中「實施者」為都市更新之專有名詞，意指出面辦理都市更新事業之主體，負責擬定都市更新事業計畫及權利變換計畫提送主管機關審查，並負擔相關法律責任。實施者可以是政府主管機關、民間機構(如建商)、住戶組成之「都市更新會」等三種，政府主管機關擔任實施者即所謂的公辦更新，通常以招標方式徵求民間開發商共同興建，如本公司位於板橋市捷運府中站現已完工交屋之「府中棧」即屬與台北縣政府首件公辦都市更新案。
一般而言，建設公司或開發商皆扮演主動整合及提供專業支援之角色，因此絕大部分之都市更新案實施者皆由建設公司擔任，但如住戶更新意願一致且共識度高，亦可依據「都市更新團體設立管理及解散辦法」成立「都市更新會」，自行甄選建築師、營造廠及與銀行洽談融資等，即類似委託興建模式，住戶可獨享重建後所有利潤，惟更新會成員須承擔較大之責任及花費心神處理都更過程繁瑣事務；如前一陣子媒體大肆報導之尚華仁愛大廈、同位於仁愛路四段且已完工但鮮為人知的晶宮大廈、歷經艱辛十年終於完工之東星大樓等，皆屬於以都市更新會為實施者之案例。

都市更新主要分為「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」及「都市更新權利變換計畫」四個階段。

• 1.劃定更新地區或單元：透過擬定都市更新計畫，來進行劃定更新地區或劃定都市更新單元。更新地區是由政府劃定，更新單元則是由土地及合法建築物所有權人依相關規定申請（申請更新單元劃定）。
• 2.更新單元劃定後，由申請人，取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人數及面積超過1/10以上同意門檻，舉辦概要公聽會後，向市政府申請核准事業概要。
• 3.業概要核准後，由實施者整合更新單元內所有權人參與都市更新之意願，並取得都市更新條例第22條規定之同意比例，並舉辦事業計畫公聽會後，擬具事業計畫申請報核程序，由主管機關審查，經過公告公開展覽30天，提請審議會審議通過後，由市政府核定實施，如果是採協議合建即可進入計畫執行階段，採取權利變換實施，則尚須擬定權利變換計畫。
• 4.事業計畫核定實施後，實施者要依照計畫的內容進行權利變換意願調查及土地相關權利的協調處理，並委託三家估價公司，進行估價，並通知相關權利人參與選配，依照選配的結果擬定權利變換計畫，辦理報核程序。權利變換計畫經過審議通過後，由市政府核定實施，即可進入計畫執行階段。

事業計畫主要之目的在於確定實施者、更新案之建築規劃設計及估算「共同負擔」金額；所謂「共同負擔」即由所有權人依據更新前房地之價值比例共同分攤實施者於本更新案所花費之施工費用、建築師費用、估價師費用、利息費用、相關管理費用等(其中所列之「風險管理費」即為實施者之利潤，其上限為12%)，並以更新後之房地折價抵付。

「權利變換」為都市更新之重要核心價值之一，主要是確認所有權人及實施者應分配之房地面積、位置以及找補金額等，亦即將地主「更新前的權利變換到更新後」，因此稱之為「權利變換」。此觀念來自日本，但日本之權利變換是屬於「合夥投資」觀念，台灣則屬「承攬代工」觀念，由實施者出資興建(即共同負擔)，並僅賺取固定之代工利潤(即風險管理費12%)，以下透過圖說加以說明：

由以上圖說可得知，台灣採用之承攬代工方式則對於地主較為有利。
由於一般合建屬私契行為，易因分配條件不同造成不公，透過「臺北市都市更新及爭議處理審議會」中各局處及民間專家學者依其專業背景審查地主與實施者雙方房地分配方式，以公平、公開之審議制度確保地主之權益不受損，屬於法制化的合建。
而地主之間之分配方式是以各地主更新前房地之價值比例為基準，分攤「共同負擔」及分配更新後房地，而更新前後房地價值則委託三家不動產估價師事務所進行鑑價，選擇一家對於地主最有利之鑑價結果，其分配方式如下圖所示：